Umschuldungsrechner
Lohnt sich die Umschuldung deines Kredits auf einen niedrigeren Zinssatz? Der Rechner zeigt monatliche Ersparnis, Gesamtzinsersparnis über die Restlaufzeit und den Break-even-Monat — Vorfälligkeitsentschädigung inklusive.
Umschuldung berechnen
Vergleich Annuitätendarlehen alt vs. neu bei gleicher Restlaufzeit. Die neue Monatsrate ist so kalibriert, dass das Darlehen nach der gleichen Restlaufzeit getilgt ist. Berechnung ohne Steuereffekt, Bereitstellungszinsen oder Kursveränderungen. Keine Finanzberatung.
Wie sich die Zinsersparnis Monat für Monat aufbaut
Die kumulierte Zinsersparnis steigt anfangs langsam — denn die Restschuld ist hoch und die Tilgung niedrig. Mit jedem Monat tilgst du im neuen Kredit etwas mehr und im alten würdest du etwas mehr Zinsen zahlen. Die Tabelle zeigt den Verlauf bis Restlaufzeit-Ende:
| Nach Jahr | Zinsen alt | Zinsen neu | Ersparnis kumuliert |
|---|
Lesehilfe: Die grün markierte Zeile ist der Break-even — ab dort übersteigt die kumulierte Zinsersparnis die Vorfälligkeitsentschädigung. Liegt sie vor Ende der Restlaufzeit, war die Umschuldung netto positiv.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit die Vorfälligkeitsentschädigung plus Nebenkosten übersteigt. Die wichtigsten Faktoren:
- Zinsdifferenz: Je größer der Abstand zwischen altem und neuem Sollzins, desto schneller amortisieren sich die Wechselkosten. Faustregel: ab 0,5 Prozentpunkten Differenz wird es interessant, ab 1,0 Prozentpunkten meist klar positiv.
- Restlaufzeit: Bei kurzer Restlaufzeit bleibt wenig Zeit, die Zinsersparnis aufzubauen. Bei Laufzeiten unter 5 Jahren amortisiert sich die VFE oft nicht mehr.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Je früher in der Zinsbindung gekündigt wird, desto höher die VFE. Nach 10 Jahren Laufzeit kann jeder Immobilienkredit ohne VFE mit 6 Monaten Frist gekündigt werden (§ 489 BGB).
- Restschuld: Bei kleiner Restschuld wirkt die Zinsdifferenz absolut weniger — die Wechselkosten bleiben aber gleich.
Vorfälligkeitsentschädigung — wann fällt sie an?
Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Entschädigung an die Bank für entgangene Zinsen, wenn ein Immobilienkredit innerhalb der Zinsbindung gekündigt wird. Banken berechnen die VFE meist nach der Aktiv-Passiv-Methode oder Aktiv-Aktiv-Methode — typische Werte liegen zwischen 1 % und 8 % der Restschuld.
Ausnahmen ohne VFE:
- Nach 10 Jahren Laufzeit: Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB mit 6 Monaten Frist
- Ende der Zinsbindung: Anschlussfinanzierung kann frei verhandelt werden, keine VFE
- Verkauf der Immobilie: VFE fällt zwar an, ist aber oft Bestandteil der Verkaufskalkulation
- Bei Konsumentenkrediten (kein Immobilienkredit): max. 1 % bzw. 0,5 % bei Restlaufzeit unter 1 Jahr
Kredit Klar — Anschlussfinanzierung im Vergleich
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Häufige Fragen zur Umschuldung
Ab wann lohnt sich eine Umschuldung?
Eine Umschuldung lohnt sich dann, wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit größer ist als die Vorfälligkeitsentschädigung plus Wechsel-Nebenkosten. Faustregel: ab 0,5 Prozentpunkten Zinsdifferenz und Restlaufzeit über 5 Jahre ist es meist rechnerisch positiv. Der Rechner oben zeigt dir den exakten Break-even-Monat.
Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung und Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung startet automatisch am Ende der Zinsbindung — kein Sonderrecht, keine VFE. Eine Umschuldung hingegen ist die vorzeitige Ablösung des bestehenden Kredits innerhalb der Zinsbindung (z. B. weil die Marktzinsen stark gefallen sind). Bei der Umschuldung fällt fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an, bei der Anschlussfinanzierung nicht.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die VFE wird individuell berechnet und liegt typischerweise zwischen 1 % und 8 % der Restschuld. Wichtige Faktoren: Restlaufzeit der Zinsbindung, Höhe der Restschuld, Sollzins-Differenz zur aktuellen Wiederanlage-Rendite. Banken müssen die Methode in den Vertragsunterlagen offenlegen. Bei Verbraucherdarlehensverträgen ab März 2016 gilt der EuGH-Grundsatz, dass bei vorzeitiger Kreditrückzahlung eine Ermäßigung der Gesamtkosten beansprucht werden kann.
Kann ich nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen?
Ja. § 489 BGB gibt jedem Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit — mit 6 Monaten Kündigungsfrist und ohne VFE. Gerechnet wird ab vollständiger Auszahlung des Darlehens, nicht ab Vertragsabschluss. Bei langen Zinsbindungen über 10 Jahre ist das oft die attraktivste Umschuldungs-Option.
Welche Kosten entstehen beim Wechsel zur neuen Bank?
Neben der Vorfälligkeitsentschädigung fallen meist an: Grundbuchänderung (~0,2 % der Darlehenssumme), Notarkosten (~0,1–0,3 %), eventuell Schätzkosten für die Immobilie. Bei Abtretung der Grundschuld an die neue Bank entfällt die Notarkosten oft. Im Rechner kannst du diese Nebenkosten separat eingeben.
Ist der Umschuldungsrechner kostenlos?
Ja, alle Rechner auf jdlsoftware.de sind kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Es werden keine Daten an Dritte übertragen und keine Profile angelegt. Wer Tilgungspläne und Anschlussfinanzierungs-Szenarien mobil verwalten will, kann zusätzlich die App Kredit Klar nutzen.