Kreditrechner 2025
Berechne Monatsrate, Restschuld nach Zinsbindung, Gesamtlaufzeit und Gesamtzinsen für ein Annuitätendarlehen. Der Rechner arbeitet mit monatlicher Zins- und Tilgungsrechnung und zeigt, wie stark Zins, Tilgung und Laufzeit zusammenhängen.
Kreditrechner für Annuitätendarlehen
Berechnung ohne Sondertilgung, Gebühren, Steuern, Bereitstellungszinsen und Anschlusszins. Die Monatsrate ergibt sich aus Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 100 / 12. Keine Finanzberatung.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Der klassische Immobilienkredit in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet: Du zahlst während der Zinsbindung eine gleichbleibende Monatsrate. Diese Rate besteht immer aus zwei Teilen: Zins und Tilgung. Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld. Die Tilgung ist der Teil, der deine Restschuld tatsächlich reduziert.
Die einfache Startformel lautet: Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 100 / 12. Bei 250.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und 2,5 % Anfangstilgung ergibt sich eine Jahresleistung von 6,3 % des Darlehens. Das sind 15.750 € pro Jahr oder 1.312,50 € pro Monat.
Wichtig ist die Verschiebung im Inneren der Rate. Im ersten Monat wird der Zins auf die volle Restschuld berechnet. Wenn du tilgst, sinkt die Restschuld. Im nächsten Monat ist der Zinsanteil deshalb etwas kleiner. Weil die Rate gleich bleibt, wird der Tilgungsanteil automatisch größer. Genau dieser Mechanismus macht ein Annuitätendarlehen planbar: Die Rate bleibt stabil, aber die Schuld baut sich mit der Zeit immer schneller ab.
Der Rechner oben bildet diese Logik monatlich ab. Er zieht nicht einfach eine Jahrespauschale ab, sondern rechnet jeden Monat mit Zinsanteil, Tilgungsanteil und neuer Restschuld. Dadurch siehst du realistischer, was nach der gewählten Zinsbindung offen bleibt und wie lange das Darlehen bei unverändertem Zinssatz ungefähr laufen würde.
Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
Die Anfangstilgung entscheidet darüber, wie schnell dein Kredit am Anfang sinkt. Früher waren 1 bis 2 % Anfangstilgung verbreitet, weil Bauzinsen sehr niedrig waren. Bei höheren Zinsen ist eine niedrige Tilgung aber riskanter: Ein größerer Teil der Monatsrate geht dann in Zinsen, und die Restschuld bleibt nach 10 Jahren hoch.
Als grobe Orientierung gilt: 2 % Anfangstilgung ist bei hohen Zinsen oft zu wenig, wenn du nicht sehr jung bist, keine Sondertilgung planst oder eine sehr lange Laufzeit akzeptierst. Solider sind häufig 3 bis 4 %, solange die Monatsrate noch gut zum Haushaltsbudget passt. Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber Restschuld, Zinskosten und Anschlussrisiko deutlich.
Beispiel: Bei 250.000 € Darlehen und 3,8 % Sollzins kostet 2 % Tilgung rund 1.208 € pro Monat. Bei 3,5 % Tilgung steigt die Rate auf rund 1.521 € pro Monat. Der Unterschied von gut 313 € monatlich wirkt erst hart, kann aber über die Jahre viele zehntausend Euro Zinsen und mehrere Jahre Laufzeit sparen.
Die passende Tilgung ist deshalb keine reine Optimierungsfrage. Sie muss in dein Leben passen. Haushalte mit schwankendem Einkommen brauchen Reserven. Wer bald Kinder, Elternzeit, Selbständigkeit oder größere Renovierungen plant, sollte die Rate nicht bis zur Schmerzgrenze ausreizen. Dann kann eine moderate Anfangstilgung mit vereinbarter Sondertilgung sinnvoller sein als eine starre Maximalrate.
Eine gute Prüfung ist der Stresstest: Kannst du die Rate auch zahlen, wenn ein Einkommen vorübergehend sinkt, Nebenkosten steigen oder die Anschlussfinanzierung später teurer wird? Wenn die Antwort knapp ist, ist nicht automatisch die niedrigere Tilgung richtig. Dann braucht die Finanzierung insgesamt mehr Eigenkapital, längere Zinsbindung, niedrigeren Kaufpreis oder mehr Liquiditätspuffer.
Kredit Klar für Szenarien mit Sondertilgung
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Sondertilgung: So sparst du Tausende Euro
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung neben der normalen Monatsrate. Sie reduziert direkt die Restschuld. Weil künftige Zinsen nur auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, wirkt eine Sondertilgung doppelt: Du schuldest sofort weniger Geld und zahlst in allen folgenden Monaten weniger Zinsen. Bei gleichbleibender Rate wird dadurch mehr von jeder Rate zur Tilgung.
Viele Immobilienkredite enthalten eine Klausel, nach der du jährlich 5 bis 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung sondertilgen darfst. Bei 250.000 € Darlehen wären das 12.500 bis 25.000 € pro Jahr. In der Praxis nutzen viele Haushalte nicht den vollen Rahmen, sondern zahlen Boni, Erbschaften, Steuerrückzahlungen oder frei gewordene Sparbeträge ein.
Der Zeitpunkt ist entscheidend. Eine Sondertilgung im ersten Jahr spart mehr Zinsen als dieselbe Zahlung im zehnten Jahr, weil sie länger wirkt. Das ist der Zinseszinseffekt in umgekehrter Richtung: Nicht die Anlage wächst, sondern die Schuld schrumpft früher, und die ersparten Zinsen verstärken den Tilgungseffekt.
Grenzen setzt der Kreditvertrag. Wenn du mehr zurückzahlen willst als erlaubt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Auch eine komplette Ablösung während der Zinsbindung ist nicht automatisch kostenlos. Deshalb lohnt sich vor Vertragsabschluss ein Blick auf die Sondertilgungsklausel. Eine etwas höhere Kondition kann akzeptabel sein, wenn du dafür echte Flexibilität bekommst.
Für eine reine Sondertilgungsrechnung findest du den passenden Long-Tail-Rechner unter Sondertilgung berechnen. Dort wird die Laufzeit mit und ohne jährliche Extra-Tilgung parallel verglichen.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins festgeschrieben ist. Häufig sind 10, 15 oder 20 Jahre. Eine kurze Zinsbindung ist oft günstiger, weil die Bank weniger langfristiges Risiko übernimmt. Dafür trägst du früher das Risiko einer Anschlussfinanzierung. Eine längere Zinsbindung kostet häufig etwas mehr, gibt aber Planungssicherheit.
| Zinsbindung | Typischer Vorteil | Typisches Risiko |
|---|---|---|
| 10 Jahre | Meist niedrigere Startkondition | Höheres Restschuldrisiko bei steigenden Zinsen |
| 15 Jahre | Guter Mittelweg zwischen Preis und Sicherheit | Etwas teurer als kurze Bindung |
| 20 Jahre | Hohe Planbarkeit über lange Zeit | Höherer Zinsaufschlag möglich |
Entscheidend ist nicht nur der Zinssatz, sondern die Restschuld am Ende der Bindung. Wenn nach 10 Jahren noch ein sehr großer Betrag offen ist, kann ein Zinsanstieg die Rate stark erhöhen. Beispiel: Eine Restschuld von 200.000 € kostet bei 3 % Anschlusszins deutlich weniger als bei 5 %. Das gleiche Darlehen kann dadurch plötzlich mehrere hundert Euro monatlich teurer werden.
Ein Forward-Darlehen kann dieses Risiko reduzieren. Damit sicherst du dir schon vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung einen Anschlusszins für später. Dafür verlangt die Bank meist einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie wichtig dir Sicherheit ist und wie du die Zinsentwicklung einschätzt. Es ist kein kostenloser Zinsgewinn, sondern eine Versicherung gegen steigende Anschlusszinsen.
Ein wichtiger Sonderfall: Nach 10 Jahren hast du bei vielen langfristig gebundenen Immobiliendarlehen ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Das kann relevant sein, wenn du eine sehr lange Zinsbindung abgeschlossen hast und später deutlich bessere Konditionen bekommst. Die konkrete Frist und Berechnung solltest du aber anhand des Vertrags und bei Bedarf mit fachlicher Beratung prüfen.
Effektivzins vs. Sollzins
Der Sollzins ist der reine Zinssatz, mit dem die Bank die Restschuld verzinst. Er ist wichtig für die monatliche Kreditrechnung, denn aus Sollzins und Tilgung ergibt sich die anfängliche Rate. Der Effektivzins soll dagegen die jährlichen Gesamtkosten eines Kredits vergleichbarer machen. Er enthält neben dem Sollzins auch bestimmte Preisbestandteile und Rechenannahmen.
Zum Effektivzins können zum Beispiel Auszahlungskurs, Zinsverrechnung, verpflichtende Kontokosten oder andere Kosten gehören, wenn sie zwingend mit dem Kredit verbunden sind. Nicht immer enthalten sind frei wählbare Versicherungen, optionale Zusatzprodukte, Notarkosten, Grundbuchkosten oder Grunderwerbsteuer. Deshalb ersetzt der Effektivzins nicht den Blick auf die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung.
Für den Vergleich ähnlicher Angebote ist der Effektivzins trotzdem hilfreich. Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können unterschiedliche Effektivzinsen haben, wenn Gebühren, Auszahlung oder Zahlungsrhythmus abweichen. Wichtig ist aber, nur Angebote mit gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung, gleichem Darlehensbetrag und ähnlichen Sonderrechten zu vergleichen.
Für den Rechner auf dieser Seite verwenden wir bewusst den Sollzins, weil die monatliche Annuitätenlogik darauf basiert. Wenn du Bankangebote vergleichst, solltest du zusätzlich den Effektivzins, die Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen, Auszahlungsbedingungen und die Kosten der Anschlussfinanzierung ansehen.
Schritt für Schritt: Kreditrate berechnen
- Darlehensbetrag bestimmen: Rechne nicht nur mit dem Kaufpreis. Bei Immobilien kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eventuell Makler und Modernisierung hinzu. Eigenkapital senkt den Kreditbedarf.
- Sollzins eintragen: Verwende den gebundenen Sollzins aus dem Kreditangebot. Schon kleine Unterschiede wirken bei hohen Darlehen stark, weil die Zinsen jeden Monat auf die Restschuld berechnet werden.
- Anfangstilgung wählen: Setze eine Tilgung, die zur gewünschten Laufzeit passt. 3 bis 4 % sind bei vielen Finanzierungen robuster als 2 %, wenn das Budget es zulässt.
- Zinsbindung prüfen: Vergleiche 10, 15 und 20 Jahre nicht nur nach Zinssatz, sondern nach Restschuld und Anschlussrisiko. Eine niedrigere Rate heute kann später teurer werden.
- Szenarien vergleichen: Prüfe zusätzlich Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel, höhere Rate und längere Bindung. Eine Finanzierung ist stabil, wenn sie auch bei veränderten Lebensumständen tragbar bleibt.
Diese fünf Schritte reichen für eine erste Orientierung. Für eine endgültige Finanzierungsentscheidung brauchst du trotzdem ein konkretes Bankangebot, einen Haushaltsplan und eine ehrliche Einschätzung deiner Reserven. Ein Kredit, der rechnerisch funktioniert, ist nicht automatisch alltagstauglich.
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Häufige Fragen zum Kreditrechner
Was ist die Annuität bei einem Kredit?
Die Annuität ist die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens. Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld noch hoch ist. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil steigt. Dadurch bleibt die Rate gleich, aber der Schuldenabbau beschleunigt sich.
Wie wirkt sich Sondertilgung auf die Laufzeit aus?
Sondertilgung senkt die Restschuld zusätzlich zur normalen Monatsrate. Weil danach weniger Restschuld verzinst wird, sinken die künftigen Zinsen. Bei gleicher Monatsrate geht ein größerer Teil in die Tilgung. Die Laufzeit verkürzt sich, und die Gesamtzinsen fallen. Je früher die Sondertilgung erfolgt, desto stärker ist der Effekt.
Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?
Eine pauschal richtige Anfangstilgung gibt es nicht. Bei höheren Zinsen sind 2 % aber oft knapp, weil die Restschuld lange hoch bleibt. Viele Haushalte fahren mit 3 bis 4 % stabiler, wenn die Rate tragbar ist. Wichtig ist, dass neben der Kreditrate noch Reserve für Instandhaltung, Lebenshaltung, Einkommenspausen und unerwartete Ausgaben bleibt.
Was bedeutet Restschuld nach Zinsbindung?
Die Restschuld nach Zinsbindung ist der Betrag, der am Ende der vereinbarten Zinsphase noch offen ist. Für diesen Betrag brauchst du eine Anschlussfinanzierung oder Eigenkapital. Sie ist eine zentrale Risikokennzahl, weil der Anschlusszins später höher oder niedriger sein kann als der heutige Zinssatz.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zins auf die Restschuld und die Grundlage für die Monatsrate. Der Effektivzins soll die jährlichen Gesamtkosten des Kredits abbilden und enthält bestimmte zusätzliche Kosten und Rechenannahmen. Für Angebotsvergleiche ist der Effektivzins wichtig, für die Monatsratenlogik im Annuitätendarlehen ist der Sollzins entscheidend.
Wie lange sollte die Zinsbindung sein: 10, 15 oder 20 Jahre?
10 Jahre sind oft günstiger, bergen aber mehr Anschlussrisiko. 15 Jahre sind für viele Finanzierungen ein Mittelweg. 20 Jahre geben viel Sicherheit, können aber teurer sein. Entscheidend ist, ob du bei Ablauf der Bindung noch eine hohe Restschuld hast und ob dein Budget auch eine teurere Anschlussfinanzierung tragen könnte.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich an die Bank, wenn du einen Kredit während der Zinsbindung früher oder stärker zurückzahlst als vereinbart. Sie soll den Zinsausfall der Bank ausgleichen. Ob und wie hoch sie anfällt, hängt von Vertrag, Restlaufzeit, Zinssituation und Rückzahlungsgrund ab.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn du Zinssicherheit für die Anschlussfinanzierung willst und bereit bist, dafür einen Aufschlag zu zahlen. Es schützt vor steigenden Zinsen, kann aber teurer sein, wenn die Zinsen später fallen oder stabil bleiben. Sinnvoll ist es vor allem bei hoher Restschuld und engem Haushaltsbudget.
Welche Nebenkosten kommen zum Kredit dazu?
Bei Immobilien fallen häufig Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eventuell Maklerkosten an. Dazu können Modernisierung, Gutachten, Bereitstellungszinsen oder Kosten für Sondervereinbarungen kommen. Diese Beträge sollten nicht unterschätzt werden, weil sie oft aus Eigenkapital bezahlt werden müssen oder den Finanzierungsbedarf erhöhen.
Wann lohnt sich Umschuldung eines bestehenden Kredits?
Umschuldung lohnt sich, wenn die Ersparnis durch niedrigere Zinsen höher ist als alle Kosten des Wechsels. Bei Konsumentenkrediten kann das schnell der Fall sein. Bei Baufinanzierungen musst du zusätzlich Vorfälligkeitsentschädigung, Restlaufzeit und Anschlusskonditionen prüfen. Nach Ablauf der Zinsbindung ist der Vergleich meist einfacher.